資産運用について真剣に考えなければいけない時代です
定年後の未来に向けていくら積み立てていくのかが
しっかり考えなければいけない問題です
例えば
新NISA1800万上限枠を
30年間で使い切る
というイメージで、
月5万円の運用方法について考えてみました
＜参考＞計算に用いたサイト
月5万円の運用方法について
全てNISAで運用
月5万円を複利3%で30年運用した場合
2913万円になります(+1113万)
そこからは金利3%なので＋9.7万/月
の収入が見込めます
月5万円を複利4%で30年運用した場合
3470万円になります(+1670万)
そこからは金利4%なので11.5万/月
の収入が見込めます
一部不動産で運用
月5万円のうち1万円を不動産に回した場合を考えます
投資物件のイメージは
6大都市主要駅から徒歩10分圏内
企業の借り上げ対処にもなるような優良物件です
大体2000万の物件であれば
家賃収入＋実費負担(＋1万)くらいで済むので
NISAに4万、不動産に1万でシミュレーションします
NISAは
月4万円を複利3%で30年運用した場合
2330万円になります(+890万)
そこから金利5％なので+5.8万/月
月4万円を複利4%で30年運用した場合
2776万円になります(+1336万)
そこから金利4%なので+9.2万/月
不動産は
月1万で物件値下がりしなければ
2000万の資産価値(+約1500万)
30％の値下がりを想定すると
1400万の資産価値(+約900万)
と試算できます
NISAのみと不動産込みを比較
不動産の投資は35年ローンなので
35年で比較します
資産として比較
NISAのみの場合
金利3%で
残りの5年間を複利運用したとして計算します
2913万*1.03^5=3376万
金利4%で
残りの5年間を複利運用したとして計算します
3470万*1.04^5=4221万
不動産こみの時
NISA枠で
2330万*1.03^5=2701万
不動産下限を1400万とすると
合計4101万円
金利4%の時
NISA枠で
2776万*1.04^5=3377万
不動産下限を1400万とすると
合計4777万
不動産価値が30%低下したことを想定しても
金利3%の時725万円
金利4%の時556万円
資産の増加が見込めそうです
その後の運用益で比較
NISAのみの時
月5万をNISAで金利3%運用した3376万は
3376万×0.03=101万
月5万をNISAで金利4%運用した4221万は
4221万×0.03=168万
不動産込みの時
月4万をNISAで金利3%運用した2701万は
2701万×0.03=81万
家賃収入6万×12か月=72万
合計153万
月4万をNISAで金利4%運用した3377万は
3377万×0.04=135万
家賃収入6万×12か月=72万
合計207万
年間収支も40~50万円程度
月2万円くらいプラス益に成りそうです
補足：月6万でＮＩＳＡ運用した場合と比較
NISAのみで運用
月6万円の時25年間運用できます
金利4%とすると
3084万円になります
それから10年複利で増えると
3084万*1.04^10=4565万円になります
その後の年間収支は
4565万×0.04=182万円です
NISA5万＋不動産1万
上述した通り
NISAで月5万複利4%で運用した時
資産は4221万円になります
その後の年間収支は
4221万×0.04=168万
加えて不動産が加わるので
３０％価値が下落したとして
資産は＋1400万
その後の年間収支は+72万なので
総資産5621万円
年間収支は240万万円
になります
NISA4万＋不動産1万を二件
上述した通り
NISA月4万複利4%で運用した時
資産は3377万円
その後の年間収支は135万円
加えて不動産2件が加わるので
資産は＋2800万円
年間収支は＋144万円
になります
よって
総資産は6177万円
年間収支は279万円
になります
最後に
“不動産投資は危険で美味しくない”
という話がありますが
個人的にはそうは思っていません
出口さえ理解できていれば
限りなくリスクを抑えた運用ができます
不動産のリスクは
資産価値の低下と空室リスクです
資産価値の低下を抑えることと
空室リスクを抑えることは
同じように人が集まる需要のある物件を抑えれば
回避することができます
ただ、資金力と信用能力は有限なので
何件も不動産を持てるわけではありません
具体的にはローン審査がありますが
ローン審査は
・健康であること
・資金的な余力があること
・信用力があること
この３つがあって初めて通過します
裏を返せば
３つが揃っていないと
融資を受けられる上限額は下がるし
条件の良い融資を受けることもできません
話はかわりますが、
世の中にはローンを組めないために
生涯持ち家を持つことができない人もでてきます
また、
都市部が生活圏の人の様に
持ち家じゃない方が結果経済的である人もいますし
そもそもマイホーム需要も低下傾向にあるので
賃貸需要はそこそこあるのです
世の中に信用能力がない人や経済的メリットがない人がいるので
賃貸需要は一定数存在するため
不動産リスクもちゃんと考えれば低く抑えられるということです
そして
信用力がある人は
信用力を使って資産運用ができるということができ
上述したように
資産メリットを出すことができます
ゴールをしっかり意識して
色んな手段を検討してみてはと思います。
コメント